АКТУАЛЬНЫЕ ТЕМЫ

О ходе реализации Правительством Российской Федерации государственной политики по созданию рынка доступного жилья и развитию ипотеки

Шаронов А.В., Заместитель министра экономического развития и торговли РФ Выступление в Государственной Думе в рамках "Правительственного часа", 14.04.2006 В настоящее время к одной из наиболее острых проблем государства относится неудовлетворенная потребность граждан России в улучшении своих жилищных условий. К концу 2005 года в России в очереди на получение жилья зарегистрировано более 4 млн. семей. Желание улучшить свои жилищные условия выразили более 31 млн. семей, или 61% населения. Средний показатель обеспеченности жильем в России составляет около 19-ти кв.м. общей площади на человека (тогда как, например, в Германии данный показатель составляет -35, Швеции – 40, США – 70). Прошедший период – конец 2005 года - 1 квартал 2006 года явился периодом разработки и формирования необходимой нормативной правовой базы для фактической реализации мероприятий намеченных Национальным проектом по доступному жилью. Правительством РФ принята новая версия ФЦП «Жилище», которая является основным инструментом реализации Приоритетного национального проекта. Комплекс мер, входящих в ФЦП «Жилище», содержит меры, связанные с увеличением объемов жилищного строительства, улучшением жилищных условий отдельных категорий граждан, развитием ипотечного кредитования и системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов. Мерами, направленными на повышение платежеспособного спроса, являются меры по развитию ипотечного жилищного кредитования. По данным опросов более 50 % домохозяйств, не попадающих под категорию малоимущих, предпочитают использование ипотечного кредитования для целей улучшения жилищных условий. Становление первичного ипотечного жилищного кредитования в период 2002–2005 гг. позволило к настоящему времени увеличить количество граждан России, улучшивших жилищные условия при помощи ипотечного кредита. По данным Банка России и оценкам экспертов, объем задолженности по выданным ипотечным жилищным кредитам (займам) вырос с 3,6 млрд. рублей в 2002 г., до 9,5 млрд. рублей в 2003 г. и 30 млрд. рублей в 2004 г. По различным данным в год банковская система выдает от 30 до 40 тысяч кредитов. Главная проблема заключается в дисбалансе между спросом на длинные дешевые кредиты и предложениями банков коротких и дорогих кредитов. На решение данной проблемы направлена Концепция развития системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов в России, утвержденная Правительством Российской Федерации. Концепция и реализация намеченных мероприятий предполагает рост объемов ипотечного кредитования и снижение процентных ставок по ипотечным кредитам. В рамках реализации концепции предусмотрено увеличение уставного капитала Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (на 3,7 млрд. руб. в 2006 г.) и государственная поддержка в форме государственных гарантий по заимствованиям Агентства (14 млрд. руб. в 2006 г.). Повышение доступности ипотечного кредитования во многом связано со снижением процентной ставки по ипотечным кредитам, но еще большее влияние на доступность ипотечного кредита, как свидетельствует мировой опыт, оказывает снижение первоначального взноса при ипотечном кредитовании. Особенно остро проблема высокого входного барьера в виде первоначального взноса касается молодых семей. Для решения данной проблемы мировая практика использует институт страхования кредитного риска заемщика. Страхование кредитного риска позволяет снизить первоначальный взнос по ипотечным кредитам с сегодняшних 30-40% до 10-15% от суммы кредита. Для введения этого вида страхования необходимо разработать нормативную правовую базу, стимулировать развитие страховых компаний. Данный комплекс мер предусмотрен приоритетным национальным проектом по доступному жилью на 2007-2008 годы. В настоящее время идет подготовка Концепции развития страхования кредитного риска. Наряду с развитием ипотечного кредитования, не следует оставлять без внимания развитие альтернативных форм финансирования жилья путем разработки нормативной правовой базы для организации строительно-сберегательных касс, а также нормативной правовой базы, способствующей гармоничному развитию жилищных накопительных кооперативов. Национальным проектом предусмотрено формирование необходимой законодательной базы и уже сейчас совместно с Государственной Думой ведется интенсивная работа по подготовке соответствующих законов. Однако, ключевой проблемой является отсутствие сбалансированности спроса и предложения на рынке жилья. Намеченное сегодня увеличение объемов ипотечных кредитных ресурсов без адекватного увеличения предложения жилья способствует ускоренному повышению цен. Так, в 2005 году объем ипотечного кредитования увеличился на 15%, именно на такую, примерно, величину увеличилась стоимость квадратного метра жилья, при этом темпы роста цен на жилье опережали темпы роста доходов населения. Для устранения данной негативной тенденции необходима реализация мер, направленных на стимулирование строительства жилья, а также на устранение излишних административных барьеров, развитие конкуренции, развитие рыночной инфраструктуры, градостроительное и антимонопольное регулирование в сфере жилищного строительства. Мерой, направленной на увеличение объемов жилищного строительства является подпрограмма «Обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой в целях жилищного строительства» и подпрограмма «Модернизация объектов коммунальной инфраструктуры» В настоящее время идет подготовка к практической реализации предусмотренных мер. Разрабатываются необходимые проекты Постановлений Правительства Российской федерации, регулирующие порядки реализации подпрограмм: а) порядок предоставления субсидий бюджетам субъектов Российской Федерации на возмещение части затрат на уплату процентов, полученным в российских кредитных организациях на обеспечение земельных участков под жилищное строительство коммунальной инфраструктурой. Ответственным исполнителем по разработке порядка предоставления субсидий является Минрегион России; б) правила предоставления государственных гарантий по заимствованиям, осуществляемым для обеспечения земельных участков коммунальной инфраструктурой в целях жилищного строительства. Ответственный исполнитель - Минфин России; в) порядок отбора субъектов Российской Федерации и проектов по модернизации объектов коммунальной инфраструктуры, предоставления и расходования средств федерального бюджета на реализацию проектов в рамках подпрограммы «Модернизация объектов коммунальной инфраструктуры» ФЦП «Жилище» на 2002 – 2010 годы». Ответственный исполнитель – Минрегион России. Однако, процесс подготовки данных проектов идет медленными темпами. Одной из причин является недостаточно эффективная координация ведомств при согласовании проектов. Для эффективной реализации мер, предусматривающих предоставление государственных гарантий по заимствованиям, осуществляемым для обеспечения земельных участков коммунальной инфраструктурой, необходимо совершенствование в целом процесса предоставления государственных гарантий, который является излишне громоздким, занимает продолжительный период времени. Это в значительной степени снижает эффективность мер государственной поддержки АИЖК, отражается и на данной подпрограмме. В целях повышения эффективности и оперативности данной меры предусматривается использование механизма банковского кредитования отобранных по конкурсу субъектов РФ и муниципальных образований с субсидированием 50% процентной ставки по кредитам. Государственная гарантия будет предоставляться по заимствованиям отобранных по конкурсу кредитных организаций, кредитующих проекты по обеспечению земельных участков коммунальной инфраструктурой. Еще одной необходимой мерой является обеспечение контроля за целевым использованием земельных участков, приобретенных под жилищное строительство. Приобретение имущественных земельных прав регулируется в настоящее время положениями земельного кодекса. Однако вопросы контроля за своевременным целевым использованием земельных участков, приобретаемых под жилищное строительство, законодательно не закреплены. Следует также отметить общую неготовность субъектов Российской Федерации и муниципальных образований к внедрению открытых и конкурентных процедур при выделении земельных участков под жилищное строительство, а также отсутствие действий региональных и местных властей, направленных на демонополизацию локальных строительных рынков. В IV квартале 2005 года, после вступления в силу изменений в Земельный кодекс, в России было распределено 1132 земельных участка общей площадью 5,774 млн. кв. метров. Однако, в ходе проведенной Федеральной антимонопольной службой в декабре 2005 года проверки выяснилось, что 91,7% участков под жилищное строительство предоставляются в России без проведения аукциона. До настоящего момента Федеральной антимонопольной службой и правоохранительными органами не проводились мероприятия по демонополизации строительных рынков, а также рынков стройматериалов. На федеральном уровне не проводится работа по снижению административных барьеров для застройщиков. Без решения проблемы монопольного положения компаний на региональных и местных рынках, снижения административных барьеров вряд ли можно будет обеспечить удвоение объемов жилищного строительства. Очень многое в решении всех этих вопросов зависит от усилий губернаторов и мэров. Необходимо проведение постоянной работы с руководителями регионов и городов по вопросам формирования земельных участков под жилищную застройку и их предоставления на аукционах по согласованному графику, согласования проектной документации в максимально сжатые сроки. Большое значение имеет также проведение консультаций с банками о кредитовании застройщиков как на цели обеспечения земельных участков коммунальной инфраструктурой, так и на цели жилищного строительства, определение строительных компаний, имеющих необходимые мощности для проведения строительных работ.